Tranh chấp thuê mặt bằng kinh doanh hay xoay quanh ba khoản tiền: tiền cọc, tiền thuê còn lại khi trả mặt bằng sớm, và chi phí cải tạo bên thuê đã bỏ ra. Đây là loại việc rất hợp với hoà giải, vì hai bên thường cần chốt nhanh: bên thuê muốn dừng lỗ, bên cho thuê muốn có mặt bằng trống để cho người khác thuê. Kéo nhau ra toà vài tháng thì cả hai cùng mất tiền thuê.
Bài này nói về mặt bằng thuê để kinh doanh giữa hộ kinh doanh, doanh nghiệp với chủ nhà là cá nhân hoặc công ty. Khi ít nhất một bên có hoạt động thương mại, tranh chấp có thể đưa ra hoà giải thương mại theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP nếu hai bên đồng ý. Nhà để ở hay tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất thuộc phạm vi khác, bài chỉ nhắc khi cần.
Những tình huống thuê mặt bằng hay đưa ra hoà giải
Tình huống thứ nhất: bên thuê làm ăn không được, muốn trả mặt bằng trước hạn hợp đồng. Hợp đồng thường ghi đơn phương chấm dứt thì mất cọc, có hợp đồng ghi phải trả thêm vài tháng tiền thuê. Bên thuê cho rằng mức đó quá nặng, nhất là khi chủ nhà có thể cho người khác thuê ngay.
Tình huống thứ hai: chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng trước hạn, vì bán nhà, vì có người trả giá cao hơn, hoặc vì muốn tự kinh doanh. Bên thuê đã bỏ nhiều tiền cải tạo, làm biển, trang trí, chưa thu hồi được vốn. Họ đòi bồi thường chi phí cải tạo và lợi nhuận bị mất.
Tình huống thứ ba: hết hạn hợp đồng, bên thuê trả mặt bằng nhưng chủ nhà giữ cọc với lý do hư hỏng, chưa khôi phục nguyên trạng, còn nợ tiền điện nước. Bên thuê cho rằng hư hỏng là hao mòn tự nhiên. Tình huống thứ tư: tăng giá thuê giữa chừng, hoặc mặt bằng bị ảnh hưởng bởi công trình xung quanh, bởi việc cơ quan nhà nước thu hồi một phần vỉa hè, khiến việc kinh doanh sụt hẳn. Mỗi tình huống có cách đặt vấn đề khác nhau trong hoà giải.
Ba khoản tiền cần bóc tách trước khi ngồi hoà giải
Phần lớn tranh chấp thuê mặt bằng được giải quyết khi hai bên tách được từng khoản và nhìn vào căn cứ của từng khoản, thay vì cãi nhau trên một con số tổng.
| Khoản tiền | Căn cứ thường xem | Câu hỏi hay đặt ra trong hoà giải |
|---|---|---|
| Tiền cọc | Điều khoản cọc trong hợp đồng, biên bản bàn giao lúc nhận và lúc trả mặt bằng, ảnh chụp hiện trạng | Hư hỏng nào là hao mòn bình thường, hư hỏng nào do bên thuê; chi phí sửa thực tế là bao nhiêu |
| Tiền thuê còn lại khi trả sớm | Điều khoản chấm dứt trước hạn, thời gian báo trước, khả năng cho người khác thuê lại | Chủ nhà có thể giảm thiệt hại bằng cách cho thuê lại không, trong bao lâu |
| Chi phí cải tạo, trang thiết bị | Thoả thuận về cải tạo, hoá đơn, biên bản đồng ý cho cải tạo, điều khoản tài sản gắn liền khi trả | Phần nào được tháo đi, phần nào để lại, phần để lại có làm tăng giá trị mặt bằng không |
| Tiền điện nước, phí dịch vụ còn nợ | Hoá đơn, chỉ số đồng hồ lúc bàn giao | Chốt số và trừ thẳng vào cọc hay thanh toán riêng |
Bảng này cũng là khung tốt để hai bên gửi trước cho hoà giải viên. Người hoà giải nhìn thấy ngay chỗ nào hai bên thật sự bất đồng, chỗ nào chỉ cần đối chiếu giấy tờ là xong.
Lập luận của từng bên mà hoà giải viên sẽ đặt lên bàn
Bên thuê muốn trả sớm thường lập luận rằng chủ nhà không bị thiệt toàn bộ số tháng còn lại, vì mặt bằng có thể cho người khác thuê. Họ đề nghị mất một phần cọc hoặc trả thêm một khoảng thời gian ngắn đủ để chủ nhà tìm người mới, và có thể chủ động giới thiệu người thuê thay. Một số bên thuê đề nghị để lại phần cải tạo cho người thuê sau như một khoản bù.
Chủ nhà thường lập luận rằng họ đã từ chối người thuê khác để ký hợp đồng dài, đã tính dòng tiền theo hợp đồng, và thời gian tìm người thuê mới không chắc chắn. Nếu hợp đồng ghi rõ chế tài, chủ nhà muốn áp đúng hợp đồng. Họ cũng lo phần cải tạo của bên thuê không hợp với người thuê sau, phải tốn tiền tháo dỡ.
Hoà giải viên không phán ai đúng. Việc của họ là giúp hai bên thấy rủi ro nếu ra toà: điều khoản phạt có thể bị xem xét lại nếu vượt khung pháp luật cho phép, nghĩa vụ hạn chế thiệt hại của bên bị vi phạm, thời gian và chi phí theo kiện. Khi hai bên cùng nhìn thấy rủi ro, khoảng cách giữa hai con số thường thu hẹp lại đáng kể.
Chuẩn bị gì để đi hoà giải mà không yếu thế
Bên nào mang tới phòng hoà giải giấy tờ đầy đủ hơn thì thường dẫn được cuộc trao đổi. Với bên thuê, bộ hồ sơ nên gồm hợp đồng thuê và các phụ lục, biên bản nhận mặt bằng kèm ảnh lúc nhận, chứng từ đã trả tiền thuê và tiền cọc, hoá đơn chi phí cải tạo, văn bản chủ nhà đồng ý cho cải tạo nếu có, và các tin nhắn trao đổi về việc trả mặt bằng. Nếu đã tìm được người muốn thuê lại, mang theo thông tin của họ, vì đó là lá bài giúp chủ nhà yên tâm nhất.
Với chủ nhà, hồ sơ gồm hợp đồng, biên bản bàn giao, ảnh hiện trạng hiện nay, báo giá sửa chữa từ thợ nếu đòi trừ cọc vì hư hỏng, và bằng chứng về việc đã từ chối người thuê khác hoặc đang chào thuê lại mà chưa có ai. Chủ nhà nói "khó cho thuê lại" mà không có gì chứng minh thì lập luận đó yếu đi nhiều khi hoà giải viên hỏi tới.
Cả hai bên nên tự tính trước con số mình chấp nhận được và lý do của con số đó. Hoà giải viên giỏi sẽ hỏi "vì sao là con số này". Bên trả lời được bằng căn cứ, chẳng hạn số tháng trống trung bình ở khu vực theo kinh nghiệm môi giới, chi phí sửa theo báo giá, thường dễ được bên kia chấp nhận hơn bên chỉ nói "hợp đồng ghi vậy".
Các kiểu chốt hay gặp trong hoà giải thuê mặt bằng
Cấn trừ cọc có thời hạn. Bên thuê trả mặt bằng vào ngày cố định, chủ nhà giữ một phần cọc để bù thời gian trống, hoàn phần còn lại trong số ngày nhất định sau khi bàn giao.
Chuyển nhượng hợp đồng thuê. Bên thuê tìm người thuê mới, chủ nhà ký hợp đồng mới với người đó. Bên thuê cũ được hoàn cọc, đôi khi người mới trả cho bên thuê cũ một khoản để nhận lại phần cải tạo. Cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản.
Chủ nhà lấy lại sớm có bồi hoàn. Chủ nhà hoàn cọc và trả một khoản bù chi phí cải tạo theo phần chưa khấu hao, tính theo thời gian còn lại của hợp đồng. Cách tính khấu hao nên ghi rõ để khỏi cãi lần hai.
Giảm giá thuê tạm thời. Khi kinh doanh sụt vì yếu tố khách quan, hai bên giảm giá thuê trong một số tháng rồi quay lại mức cũ, kèm điều kiện xem xét lại nếu tình hình không cải thiện.
Khôi phục nguyên trạng thay bằng tiền. Thay vì bắt bên thuê tháo dỡ, chủ nhà nhận một khoản tiền cố định để tự xử lý. Cách này nhanh hơn và tránh việc bàn giao bị kéo dài.
Trình tự gợi ý từ lúc phát sinh tới lúc bàn giao xong
Với tranh chấp thuê mặt bằng, thứ tự các bước quan trọng vì mặt bằng là tài sản đang phát sinh chi phí từng ngày.
- Gửi thông báo bằng văn bản về ý định chấm dứt hoặc về điểm tranh chấp, đúng thời hạn báo trước trong hợp đồng nếu có.
- Đề nghị hoà giải, kèm bảng bóc tách các khoản tiền và ảnh chụp hiện trạng mặt bằng có ngày chụp.
- Hai bên chọn hoà giải viên, chốt lịch họp sớm, tốt nhất trong vài tuần chứ không phải vài tháng.
- Trước buổi họp, cùng đi xem hiện trạng mặt bằng nếu tranh chấp liên quan hư hỏng; có thể mời hoà giải viên đi cùng.
- Trong buổi họp, chốt từng khoản theo bảng; khoản nào chưa chốt được thì ghi rõ cách xử lý tiếp, ví dụ thuê một người định giá độc lập.
- Lập văn bản hoà giải thành ghi ngày bàn giao, tình trạng bàn giao, số tiền hoàn hay trả, thời hạn và tài khoản thanh toán.
- Bàn giao mặt bằng có biên bản, chụp ảnh, ghi chỉ số điện nước, trả chìa khoá; thanh toán theo đúng văn bản.
Những điểm dễ phát sinh tranh chấp lần hai
Văn bản hoà giải ghi "hoàn cọc sau khi bàn giao" mà không ghi số ngày là nguồn cãi nhau tiếp theo. Chủ nhà có thể giữ cọc vô thời hạn với lý do chưa kiểm tra xong. Mọi khoản hoàn trả cần có số tiền cụ thể và thời hạn tính bằng ngày.
Tình trạng bàn giao cũng phải mô tả được: phần nào tháo, phần nào để lại, sơn lại hay không, hệ thống điện có giữ nguyên không. Câu "bàn giao như hiện trạng ban đầu" vô dụng nếu không ai còn giữ biên bản và ảnh lúc nhận mặt bằng.
Nếu chủ nhà là cá nhân và mặt bằng là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người, nên hỏi xem người ký văn bản hoà giải có đủ thẩm quyền không. Một người đồng ý rồi người kia phản đối là chuyện có thật. Khi tranh chấp lớn, có nhiều đồng sở hữu hoặc có ngân hàng nhận thế chấp mặt bằng, hãy hỏi ý kiến luật sư trước khi ký để kiểm thẩm quyền và rủi ro.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng ghi trả mặt bằng trước hạn thì mất cọc, còn hoà giải được không?
Vẫn hoà giải được. Điều khoản hợp đồng là điểm xuất phát, nhưng hai bên có quyền thoả thuận lại. Chủ nhà nhiều khi chấp nhận hoàn một phần cọc nếu bên thuê trả mặt bằng sớm, sạch sẽ, hoặc giới thiệu được người thuê mới.
Chủ nhà là cá nhân không kinh doanh thì có dùng hoà giải thương mại được không?
Nghị định 22/2017/NĐ-CP áp dụng cho tranh chấp giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại. Bên thuê là hộ kinh doanh hay doanh nghiệp thuê để kinh doanh thì thường thuộc phạm vi này, nhưng nên hỏi hoà giải viên để xác định trước.
Chi phí cải tạo mặt bằng có được chủ nhà bồi hoàn không?
Tuỳ hợp đồng và hoàn cảnh chấm dứt. Nếu chủ nhà đòi lại mặt bằng trước hạn, bên thuê có cơ sở đòi bù phần chi phí chưa khấu hao. Nếu bên thuê tự trả sớm, khả năng được bồi hoàn thấp hơn, thường chỉ thoả thuận để lại cho người sau.
Đang hoà giải thì có được ngừng trả tiền thuê không?
Không nên tự ý ngừng. Việc đang hoà giải không làm mất nghĩa vụ trả tiền thuê theo hợp đồng. Nếu muốn tạm hoãn hoặc giảm, hãy đưa vào nội dung hoà giải và chỉ áp dụng khi hai bên đã ký thoả thuận.
Chủ nhà khoá cửa mặt bằng khi còn tranh chấp thì làm gì?
Hãy lập vi bằng hoặc ghi nhận hiện trạng có người làm chứng, gửi văn bản yêu cầu mở cửa và liệt kê tài sản bên trong. Hoà giải vẫn có thể tiến hành song song. Nếu tài sản bị giữ có giá trị lớn, nên hỏi luật sư về biện pháp bảo vệ kịp thời.
Văn bản hoà giải thành về thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Pháp luật không bắt buộc công chứng văn bản hoà giải thành thương mại. Điều quan trọng là người ký có thẩm quyền và nội dung đủ rõ để thi hành. Nếu cần chắc hơn, các bên có thể yêu cầu toà án công nhận kết quả hoà giải thành theo thủ tục tố tụng dân sự.