Tranh chấp giữa nhà thầu nhỏ và chủ đầu tư tư nhân thường không nằm ở chuyện có làm hay không, mà ở chuyện làm bao nhiêu, đạt hay chưa đạt, và trả lúc nào. Khối lượng phát sinh không có phụ lục, nghiệm thu bị kéo dài, tiền giữ lại không được trả sau thời gian bảo hành: đó là ba nút hay gặp nhất. Hoà giải thương mại giúp hai bên đối chiếu từng hạng mục với một người trung gian hiểu xây dựng, thay vì cãi nhau trên con số tổng.
Bài này dành cho nhà thầu thi công, nhà thầu phụ, đội thợ có tư cách pháp nhân hoặc hộ kinh doanh làm cho chủ đầu tư là doanh nghiệp hoặc cá nhân xây nhà xưởng, cửa hàng, nhà ở. Dự án dùng vốn nhà nước có quy trình riêng về hợp đồng và thanh toán, bài không đi vào. Cách đòi nợ theo pháp lý xây dựng chi tiết thuộc phạm vi rộng hơn; ở đây chỉ nói góc hoà giải.
Ba nút thắt hay gặp và vì sao hợp với hoà giải
Nút thứ nhất là khối lượng phát sinh. Trong lúc thi công, chủ đầu tư bảo làm thêm, đổi vật liệu, nâng thêm tầng lửng, nhưng chỉ nói miệng hoặc nhắn tin. Đến lúc quyết toán, chủ đầu tư chỉ nhận phần trong hợp đồng gốc, phần phát sinh thì bảo nhà thầu tự làm, hoặc cho rằng đơn giá quá cao. Nhà thầu có tin nhắn, có ảnh, nhưng không có phụ lục ký đóng dấu.
Nút thứ hai là nghiệm thu. Chủ đầu tư không ký biên bản nghiệm thu với lý do còn lỗi: tường nứt chân chim, chống thấm chưa đạt, sơn không đều màu. Không có nghiệm thu thì không đến hạn thanh toán đợt cuối. Nhà thầu cho rằng lỗi nhỏ, đã sửa, hoặc lỗi do chủ đầu tư đổi thiết kế.
Nút thứ ba là tiền giữ lại bảo hành. Hợp đồng ghi giữ lại một tỷ lệ giá trị để bảo hành, hết thời hạn bảo hành thì trả. Thời hạn hết, chủ đầu tư viện dẫn lỗi mới phát sinh để tiếp tục giữ. Cả ba nút đều là chuyện kỹ thuật và chứng từ, rất hợp với một hoà giải viên có nền xây dựng, người có thể đi hiện trường và hỏi đúng câu.
Dựng hồ sơ trước khi đề nghị hoà giải
Nhà thầu nhỏ thường yếu ở khâu giấy tờ. Trước khi đề nghị hoà giải, hãy dành vài ngày dựng lại hồ sơ theo thứ tự sau:
- Hợp đồng, phụ lục, bản vẽ, dự toán hoặc bảng khối lượng kèm đơn giá đã được hai bên chấp nhận.
- Nhật ký thi công, nếu có, hoặc dựng lại dòng thời gian từ ảnh chụp, tin nhắn, hoá đơn mua vật tư có ngày.
- Danh sách hạng mục phát sinh: mô tả, ai yêu cầu, yêu cầu qua kênh nào, ngày nào, khối lượng thực tế, đơn giá đề nghị và căn cứ đơn giá.
- Các biên bản nghiệm thu từng phần đã ký, các đợt thanh toán đã nhận, số còn lại theo từng đợt.
- Danh sách lỗi chủ đầu tư nêu ra, kèm tình trạng: đã sửa, đang sửa, không phải lỗi do nhà thầu; ảnh trước và sau khi sửa.
- Bảng tổng hợp số tiền đề nghị thanh toán, tách ba phần: phần trong hợp đồng gốc, phần phát sinh, tiền giữ lại bảo hành.
Bảng tách ba phần là công cụ chính trong hoà giải. Chủ đầu tư thường đồng ý ngay phần trong hợp đồng gốc đã nghiệm thu; chỉ phần phát sinh và phần bảo hành mới cần bàn. Tách ra giúp nhà thầu nhận được ngay phần không tranh cãi.
Cách thuyết phục về khối lượng phát sinh không có phụ lục
Chứng minh có yêu cầu. Tin nhắn, email, lời khai của giám sát công trình, biên bản họp hiện trường có nhắc tới hạng mục. Một tin nhắn kiểu "làm thêm cái mái che ở sân sau nhé" là chứng cứ cho thấy chủ đầu tư biết và muốn.
Chứng minh đã thực hiện. Hạng mục đang tồn tại trên công trình, ảnh thi công có ngày, hoá đơn vật tư. Khối lượng có thể đo lại tại hiện trường cùng hoà giải viên.
Chứng minh chủ đầu tư đã nhận và dùng. Chủ đầu tư đang sử dụng hạng mục đó thì khó nói không đồng ý. Đây là lập luận mạnh trong hoà giải.
Đơn giá có căn cứ. Đơn giá phát sinh nên bám đơn giá tương tự trong hợp đồng gốc. Đưa ra đơn giá cao hơn hẳn mà không giải thích làm chủ đầu tư nghi ngờ cả những hạng mục có thật.
Sẵn sàng nhượng phần không chứng minh được. Hạng mục chỉ có lời nói qua lại, không ảnh, không tin nhắn, thì nên chuẩn bị tinh thần nhượng một phần. Hoà giải là chỗ để đổi phần yếu lấy việc được trả nhanh phần mạnh.
Nghiệm thu bị treo: đưa lỗi về danh sách đóng được
Chủ đầu tư không ký nghiệm thu thường đưa ra danh sách lỗi dài, có lỗi thật, có lỗi do kỳ vọng thẩm mỹ, có lỗi phát sinh do chính họ đổi thiết kế. Hoà giải viên giúp phân loại danh sách đó thành ba nhóm: lỗi nhà thầu phải sửa, lỗi không thuộc trách nhiệm nhà thầu, và điểm không phải lỗi mà là yêu cầu thêm.
Với nhóm lỗi nhà thầu phải sửa, thoả thuận rõ thời hạn sửa và cách nghiệm thu lại: ai kiểm, kiểm bằng cách nào, sau bao nhiêu ngày không có ý kiến thì coi như đạt. Điều khoản "im lặng là đồng ý" sau thời hạn hợp lý giúp nhà thầu không bị treo vô thời hạn. Với nhóm yêu cầu thêm, tính như phát sinh mới, có đơn giá và có thanh toán.
Một cách thoả hiệp hay dùng: chủ đầu tư ký nghiệm thu và thanh toán ngay, nhưng giữ lại thêm một khoản tương ứng với chi phí sửa các lỗi còn tranh cãi, khoản này trả khi sửa xong hoặc chuyển sang tiền bảo hành. Nhà thầu nhận được phần lớn tiền ngay, chủ đầu tư có bảo đảm.
Tiền giữ lại bảo hành: các tình huống và hướng chốt
Tiền giữ lại hay bị kéo dài vì không ai định nghĩa rõ thế nào là hết bảo hành. Bảng dưới là các tình huống hay gặp.
| Tình huống | Lập luận của chủ đầu tư | Hướng chốt trong hoà giải |
|---|---|---|
| Hết thời hạn bảo hành, không có lỗi | Muốn giữ thêm vì lo lỗi ẩn | Trả đủ theo hợp đồng; có thể đổi sang thư bảo lãnh nếu chủ đầu tư vẫn lo |
| Có lỗi phát sinh trong thời hạn, nhà thầu đã sửa | Muốn giữ cho tới khi chắc chắn lỗi không tái diễn | Gia hạn bảo hành riêng cho hạng mục đó, trả phần còn lại |
| Có lỗi, nhà thầu không tới sửa | Đã thuê người khác sửa, trừ vào tiền giữ lại | Đối chiếu chi phí sửa thực tế có hoá đơn, trừ đúng phần đó |
| Lỗi do sử dụng sai hoặc do bên khác | Coi là lỗi thi công | Mời người giám định hoặc hoà giải viên đi hiện trường xác định nguyên nhân |
Ví dụ giả định: nhà thầu xây một xưởng nhỏ, tiền giữ lại là 5% giá trị. Hết thời gian bảo hành, chủ đầu tư viện dẫn một vết thấm trên mái. Hai bên chốt trong hoà giải: nhà thầu xử lý vết thấm trong hai tuần, chủ đầu tư trả ngay 80% tiền giữ lại, 20% còn lại trả sau một mùa mưa nếu không thấm lại.
Đi hiện trường cùng hoà giải viên
Khác với nhiều loại tranh chấp thương mại khác, tranh chấp xây dựng có một lợi thế: sự thật nằm ngay trên công trình. Một buổi đi hiện trường có hoà giải viên, đại diện chủ đầu tư, chỉ huy trưởng của nhà thầu, có thể giải quyết những cuộc cãi vã mà giấy tờ không làm nổi. Đo lại diện tích mái che phát sinh, gõ thử một mảng tường bị chê bộp, xem vết nứt là nứt kết cấu hay nứt lớp vữa, tất cả đều nhìn thấy được.
Để buổi đi hiện trường có ích, hai bên nên thống nhất trước danh sách điểm cần xem, ai đo, đo bằng dụng cụ gì, và ghi nhận kết quả ra sao. Kết quả đo chung có chữ ký hai bên nên được ghi thành biên bản riêng. Nếu hoà giải không thành, biên bản đo đạc chung đó vẫn có thể có giá trị như một văn bản xác nhận khối lượng, khác với lời trao đổi thương lượng vốn được bảo mật, tuỳ cách các bên thoả thuận ngay từ đầu.
Nếu tranh chấp có yếu tố kỹ thuật sâu như kết cấu, chống thấm, hệ điện, hai bên có thể thoả thuận mời một kỹ sư độc lập cùng đi và cho ý kiến. Thoả thuận trước ai chịu chi phí và hai bên có ràng buộc bởi ý kiến đó hay không.
Nhà thầu phụ đòi tiền khi nhà thầu chính chưa được trả
Một tình huống rất phổ biến: nhà thầu phụ đã làm xong, nhà thầu chính bảo chủ đầu tư chưa trả nên chưa trả được. Nhà thầu phụ không có hợp đồng với chủ đầu tư, nên về nguyên tắc chỉ đòi được nhà thầu chính. Hợp đồng thầu phụ có điều khoản "chỉ trả khi được chủ đầu tư trả" hay không là điểm mấu chốt; không có điều khoản đó thì nhà thầu chính vẫn có nghĩa vụ trả theo hợp đồng của họ.
Hoà giải có thể mở rộng thành ba bên nếu cả ba đồng ý: chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ. Khi nguyên nhân chậm trả nằm ở tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu chính về một hạng mục của nhà thầu phụ, ngồi ba bên thường nhanh hơn hai vụ riêng rẽ. Một phương án hay được chốt là chủ đầu tư trả thẳng cho nhà thầu phụ phần tương ứng, trừ vào số phải trả cho nhà thầu chính, có văn bản ba bên ký.
Nếu số tiền lớn, chuỗi hợp đồng phức tạp hoặc nhà thầu chính có dấu hiệu mất khả năng thanh toán, nên hỏi ý kiến luật sư để đánh giá quyền của nhà thầu phụ và biện pháp bảo vệ trước khi tiếp tục hoà giải.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thi công không có điều khoản hoà giải thì có đề nghị hoà giải được không?
Được. Hai bên có thể ký thoả thuận hoà giải sau khi tranh chấp phát sinh. Với công trình đang dở dang, đề nghị hoà giải sớm còn giúp tránh việc dừng thi công kéo dài làm cả hai cùng thiệt.
Đang hoà giải nhà thầu có được dừng thi công không?
Tuỳ hợp đồng. Một số hợp đồng cho phép nhà thầu tạm dừng khi chủ đầu tư chậm thanh toán quá thời hạn nhất định, phải thông báo trước. Tự ý dừng khi hợp đồng không cho phép có thể biến nhà thầu thành bên vi phạm. Nên thoả thuận rõ việc này khi bắt đầu hoà giải.
Hoà giải viên có cần biết về xây dựng không?
Không bắt buộc, nhưng rất nên. Tranh chấp xây dựng thường xoay quanh khối lượng, đơn giá, tiêu chuẩn kỹ thuật. Người hiểu nghề sẽ phân loại lỗi, đọc bản vẽ, đánh giá đơn giá nhanh và đúng hơn, giúp hai bên bớt cãi về sự thật.
Chủ đầu tư là cá nhân xây nhà ở thì có hoà giải thương mại được không?
Nghị định 22/2017/NĐ-CP áp dụng khi ít nhất một bên có hoạt động thương mại. Nhà thầu là doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh thi công thì thường đáp ứng. Nếu còn băn khoăn về phạm vi, hỏi hoà giải viên trước khi ký thoả thuận hoà giải.
Tin nhắn qua ứng dụng chat có dùng làm chứng cứ khối lượng phát sinh được không?
Tin nhắn là dữ liệu điện tử và có thể được xem xét làm chứng cứ nếu thu thập, lưu giữ đúng cách. Trong hoà giải, nó là căn cứ quan trọng để thuyết phục. Hãy sao lưu đầy đủ, giữ nguyên thiết bị, đừng chỉ chụp màn hình rời rạc.
Hoà giải không thành thì nhà thầu nên đi đâu tiếp?
Nếu hợp đồng có thoả thuận trọng tài hợp lệ thì đi trọng tài, không thì khởi kiện ra toà án. Kết quả đối chiếu khối lượng trong hoà giải không tự động thành chứng cứ, nên hồ sơ gốc vẫn phải chuẩn bị đầy đủ.