Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng hay có điều khoản trọng tài, nhất là mặt bằng trong toà nhà, trung tâm thương mại, hoặc khi bên thuê là chuỗi cửa hàng có mẫu hợp đồng riêng. Khi chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng trước hạn, giữ tiền cọc, hoặc bên thuê muốn trả mặt bằng sớm, điều khoản đó quyết định nơi giải quyết.
Bài này tập trung vào phần trọng tài: điều khoản có hiệu lực không khi một bên là cá nhân cho thuê, làm gì khi chủ nhà gây sức ép bằng cắt điện nước hay khoá cửa, tiền cọc được xét thế nào, và cần chuẩn bị chứng cứ gì. Chi tiết về chi phí cải tạo, hoàn trạng có ở nhiều bài khác; ở đây chỉ nhắc khi liên quan tới trọng tài.
Tranh chấp thuê mặt bằng có đưa ra trọng tài được không
Luật Trọng tài thương mại 2010 cho phép giải quyết bằng trọng tài tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại, tranh chấp mà ít nhất một bên có hoạt động thương mại, và tranh chấp khác mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài. Thuê mặt bằng để kinh doanh thường thoả điều kiện này, kể cả khi chủ nhà là cá nhân cho thuê nhà riêng, vì bên thuê là doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh dùng mặt bằng cho hoạt động thương mại.
Cần phân biệt tranh chấp hợp đồng thuê với tranh chấp quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà. Ai là chủ thật của mảnh đất, ranh giới thửa đất ở đâu là chuyện thuộc thẩm quyền khác và có thủ tục riêng; trọng tài chỉ giải quyết quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê theo hợp đồng.
Điều khoản trọng tài phải đáp ứng điều kiện hiệu lực: người ký có thẩm quyền, ghi rõ ý chí chọn trọng tài, xác định được tổ chức hoặc hình thức trọng tài. Hợp đồng thuê do chủ nhà là cá nhân tự soạn hay có điều khoản viết lửng như "giải quyết tại trọng tài hoặc toà án"; cách xử lý điều khoản lỗi kiểu này có ở danh mục điều khoản trọng tài trên trang. Trước khi hành động, đọc kỹ điều khoản và nếu cần thì hỏi người có chuyên môn.
Những tình huống hay bùng thành tranh chấp
Chủ nhà đòi lại sớm vì có người trả giá cao hơn. Nếu hợp đồng không cho chủ nhà quyền chấm dứt trong trường hợp này, việc lấy lại sớm là vi phạm, và bên thuê có quyền đòi bồi thường, phạt nếu có thoả thuận, hoàn cọc.
Chủ nhà bán nhà hoặc thế chấp rồi bị xử lý tài sản. Nguyên tắc chung là việc chuyển quyền sở hữu không tự động chấm dứt hợp đồng thuê còn hạn; bên thuê có thể tiếp tục thuê theo điều kiện cũ. Tình huống có tài sản bảo đảm bị xử lý phức tạp hơn và nên hỏi luật sư.
Bên thuê muốn trả mặt bằng sớm vì kinh doanh lỗ. Thường là vi phạm nếu hợp đồng không cho phép; hậu quả có thể là mất cọc và bồi thường. Thương lượng chuyển nhượng hợp đồng cho người thuê khác là lối ra hay được dùng.
Tranh cãi tăng giá thuê giữa kỳ. Chỉ được tăng theo cơ chế trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có điều khoản điều chỉnh, chủ nhà không thể đơn phương tăng.
Mặt bằng không dùng được như cam kết. Ví dụ không đủ điều kiện phòng cháy để được cấp phép, bị cấm kinh doanh ngành hàng dự định, lối vào bị chặn. Câu hỏi là ai cam kết điều gì trong hợp đồng.
Tiền cọc: giữ, mất hay phạt cọc
Tiền cọc trong hợp đồng thuê mặt bằng thường có hai chức năng: bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, và bảo đảm các khoản bên thuê có thể còn nợ khi trả mặt bằng. Hợp đồng ghi chức năng nào sẽ quyết định cách xử lý.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng không thoả thuận khác, khi bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc; khi bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương. Nhiều hợp đồng thuê có thoả thuận riêng khác với quy tắc này, nên đọc điều khoản cọc trước khi tính.
Khi hết hạn thuê bình thường, chủ nhà được đối trừ từ tiền cọc các khoản bên thuê còn nợ: tiền thuê, điện nước, chi phí sửa hư hỏng vượt hao mòn tự nhiên. Phần còn lại phải hoàn. Chủ nhà giữ toàn bộ cọc mà không có bảng đối trừ có căn cứ là lý do phổ biến khiến bên thuê khởi kiện.
Ví dụ giả định: bên thuê trả mặt bằng đúng hạn, chủ nhà giữ toàn bộ cọc với lý do tường bẩn, sàn trầy. Trước hội đồng trọng tài, câu hỏi là tình trạng lúc bàn giao ban đầu thế nào, hư hỏng có vượt hao mòn bình thường không, chi phí sửa thực tế bao nhiêu. Biên bản bàn giao kèm ảnh lúc nhận mặt bằng là chứng cứ quyết định.
Chủ nhà cắt điện nước, khoá cửa: biện pháp khẩn cấp tạm thời
Một số chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng nhanh bằng cách cắt điện, nước, khoá cửa, tháo biển. Đây là cách gây sức ép trái với nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê, và có thể gây thiệt hại lớn cho bên thuê kinh doanh hằng ngày.
Khi có tranh chấp thuộc thẩm quyền trọng tài, bên thuê có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ hiện trạng. Luật Trọng tài thương mại 2010 cho phép yêu cầu hội đồng trọng tài sau khi hội đồng đã được thành lập, hoặc yêu cầu toà án có thẩm quyền, kể cả trước khi hội đồng được thành lập. Loại biện pháp như cấm thay đổi hiện trạng tài sản tranh chấp, cấm hoặc buộc thực hiện một hành vi nhất định.
Cần chuẩn bị nhanh: hợp đồng, bằng chứng về hành vi của chủ nhà (ảnh, video có ngày giờ, vi bằng nếu có), thiệt hại đang phát sinh mỗi ngày. Bên yêu cầu thường phải thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định. Đây là thủ tục có tính thời điểm, nên có luật sư hỗ trợ.
Song song, nếu hành vi có dấu hiệu xâm phạm chỗ ở, tài sản, bên thuê có thể báo chính quyền cấp xã hoặc công an để ghi nhận sự việc. Việc này không thay cho thủ tục trọng tài nhưng giúp có chứng cứ và ngăn hành vi leo thang.
Bên thuê muốn trả sớm: thương lượng trước khi thành bị đơn
Chiều ngược lại cũng thường gặp: bên thuê kinh doanh không hiệu quả, muốn trả mặt bằng khi hợp đồng còn vài năm. Nếu hợp đồng không cho bên thuê quyền chấm dứt sớm, dọn đi và ngừng trả tiền sẽ biến bên thuê thành bên vi phạm, và chủ nhà có thể khởi kiện ở trọng tài đòi tiền thuê, phạt, bồi thường, đồng thời giữ cọc.
Trước khi dọn, bên thuê nên gửi văn bản đề nghị chấm dứt có thoả thuận, nêu rõ ngày dự kiến trả mặt bằng, đề xuất xử lý cọc và các khoản còn lại. Một phương án hay được chấp nhận là bên thuê giới thiệu người thuê mới tiếp nhận hợp đồng với điều kiện tương đương, hoặc chuyển nhượng lại cửa hàng kèm phần đầu tư. Hợp đồng thường yêu cầu chủ nhà đồng ý cho việc chuyển nhượng hoặc cho thuê lại.
Nếu không thương lượng được và phải ra trọng tài, thiệt hại chủ nhà đòi được không đương nhiên bằng toàn bộ tiền thuê còn lại. Chủ nhà có nghĩa vụ hạn chế tổn thất, tức là phải tìm người thuê mới trong thời gian hợp lý. Mặt bằng cho thuê lại được sau hai tháng thì thiệt hại chủ yếu nằm ở hai tháng đó cùng chi phí tìm người thuê, không phải toàn bộ thời hạn còn lại. Mức phạt, nếu có thoả thuận, được xét riêng.
Chứng cứ cần có theo từng loại tranh chấp
Tranh chấp thuê mặt bằng thường nhỏ về giá trị nhưng nhiều về chi tiết. Bảng sau giúp xếp hồ sơ:
| Tranh chấp | Chứng cứ của bên thuê | Chứng cứ của chủ nhà |
|---|---|---|
| Lấy lại sớm | Hợp đồng, thông báo của chủ nhà, chứng từ đầu tư, doanh thu các tháng để tính thiệt hại | Điều khoản cho phép chấm dứt, bằng chứng bên thuê vi phạm trước |
| Giữ cọc | Biên bản bàn giao lúc nhận và lúc trả, ảnh, chứng từ đã thanh toán đủ | Bảng đối trừ có hoá đơn sửa chữa, ảnh hư hỏng |
| Nợ tiền thuê | Chứng từ chuyển khoản, lý do chậm nếu do chủ nhà vi phạm | Sổ theo dõi, thư nhắc nợ |
| Mặt bằng không dùng được | Cam kết của chủ nhà về công năng, văn bản từ chối cấp phép | Hợp đồng không có cam kết đó, bên thuê đã khảo sát trước khi ký |
Giữ toàn bộ tin nhắn trao đổi với chủ nhà hoặc người quản lý toà nhà. Phần lớn thoả thuận thay đổi trong quá trình thuê, như giảm giá thuê tạm thời, cho phép sửa chữa, đều diễn ra qua tin nhắn chứ không có phụ lục.
Góc của chủ nhà: để không phải ra trọng tài
Chủ nhà là cá nhân thường không có kinh nghiệm tố tụng, nên phòng ngừa là cách tốt nhất:
- Ghi rõ trong hợp đồng các trường hợp được đơn phương chấm dứt, thời gian báo trước, cách xử lý cọc.
- Lập biên bản bàn giao chi tiết kèm ảnh lúc giao mặt bằng, để có căn cứ đối trừ khi nhận lại.
- Khi bên thuê chậm trả, gửi thư nhắc bằng văn bản có thời hạn, không tự ý cắt điện nước.
- Khi muốn lấy lại sớm vì lý do riêng, thương lượng khoản bồi thường hợp lý; thường rẻ hơn thua kiện.
- Khi bán nhà, thông báo cho bên thuê và người mua về hợp đồng thuê đang còn hiệu lực.
Nếu điều khoản trọng tài trong hợp đồng là do bên thuê soạn sẵn, chủ nhà nên đọc kỹ trước khi ký: tổ chức trọng tài nào, ở đâu, ngôn ngữ gì. Chọn nơi giải quyết xa nơi có mặt bằng có thể gây bất tiện về sau.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà là cá nhân không kinh doanh thì điều khoản trọng tài có hiệu lực không?
Thường có, nếu bên thuê là doanh nghiệp, hộ kinh doanh thuê để kinh doanh, vì luật cho phép trọng tài giải quyết tranh chấp mà ít nhất một bên có hoạt động thương mại. Điều khoản vẫn phải đáp ứng các điều kiện hiệu lực khác.
Chủ nhà bán nhà, người mua đuổi bên thuê thì sao?
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, chuyển quyền sở hữu không làm chấm dứt hợp đồng thuê còn hạn. Bên thuê có thể tiếp tục thuê; người mua mới thay chủ cũ. Điều khoản trọng tài có ràng buộc người mua hay không là vấn đề cần đánh giá theo từng trường hợp.
Bên thuê có được ở lại tiếp tục kinh doanh trong lúc kiện không?
Nếu hợp đồng chưa chấm dứt hợp lệ, bên thuê vẫn có quyền sử dụng và vẫn phải trả tiền thuê đúng hạn. Ngừng trả tiền vì đang tranh chấp có thể tạo căn cứ để chủ nhà chấm dứt hợp đồng.
Hợp đồng thuê mặt bằng ký tay không công chứng có giải quyết bằng trọng tài được không?
Việc công chứng hay không tuỳ quy định từng loại hợp đồng và thoả thuận của các bên; điều khoản trọng tài được xem xét theo điều kiện hiệu lực riêng của thoả thuận trọng tài. Hợp đồng không công chứng vẫn có thể là căn cứ, nhưng cần đánh giá cụ thể.
Tiền cọc nhỏ có đáng ra trọng tài không?
Với số tiền nhỏ, chi phí và thời gian tố tụng có thể không tương xứng. Hãy thử thương lượng có văn bản, nhờ hoà giải, và chỉ khởi kiện khi số tiền đủ lớn hoặc có thêm khoản bồi thường. Danh mục hoà giải thương mại trên trang có các bước cụ thể.
Chủ nhà khoá cửa giữ hàng hoá của bên thuê thì làm gì?
Ghi nhận ngay bằng ảnh, video, vi bằng nếu có thể, báo công an hoặc chính quyền cấp xã để ghi nhận. Đồng thời gửi văn bản yêu cầu mở cửa và cân nhắc yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời qua toà án hoặc hội đồng trọng tài.